Останнім часом у соціальних мережах активно поширюються відео, в яких власників квартир лякають кримінальною відповідальністю за здачу житла в оренду без сплати податків. У таких роликах часто звучать заяви про величезні штрафи, відкриття кримінальних проваджень і навіть конфіскацію квартир.

Через подібний контент у багатьох українців складається враження, що будь-яка неофіційна оренда автоматично тягне за собою кримінальне покарання. Насправді ситуація значно простіша. Розбираємося, коли відповідальність дійсно можлива, а які твердження є перебільшенням або міфами.

Чи загрожує кримінальна відповідальність за неофіційну оренду

В українському законодавстві дійсно передбачена кримінальна відповідальність за умисну несплату податків.

Втім, ключовий момент, це розмір несплачених податків. Зазначаємо, що кримінальна відповідальність настає лише тоді, коли сума несплачених податків сягає майже 2 мільйонів гривень. Саме цей факт часто замовчують у соцмережах, подаючи інформацію в максимально залякуючому форматі.

Прості підрахунки: скільки років потрібно «не платити», щоб настала кримінальна відповідальність

Розглянемо приклад, якщо квартира здається за 20 тисяч гривень на місяць, а власник не ФОП, він має сплачувати близько 23% податків. Це приблизно 4 600 гривень на місяць від 20 тисяч гривень.

За рік несплачених податків набігає близько 55 – 60тисяч гривень. Щоб накопичилася сума майже у 2 мільйони гривень, квартиру потрібно здавати понад 30 років, не сплачуючи податки. І навіть цього недостатньо, адже податковим органам ще потрібно довести, що оренда тривала весь цей час без перерв.

А як щодо конфіскації квартири

Ще один популярний страх, нібито квартиру можуть одразу забрати. Насправді конфіскація майна не відбувається автоматично.

Алгоритм такий:

• Порушення повинні виявити.
• Власнику нараховують штраф.
• Штраф не сплачується добровільно.

Лише після цього можливе стягнення майна в рахунок боргу, а не «забрали квартиру за факт оренди». Але слід зазначити, що сума заборгованості за виконавчим провадженням повинна перевищувати 20 розмірів мінімальної заробітної плати (у 2026 році це понад 170 тисяч гривень).

Тобто сценарій «знайшли і одразу конфіскували житло» не відповідає реальності.

Чи потрібно реєструвати договір оренди

Станом на зараз реєстрація договору оренди не є обов’язковою. Законодавство не містить вимоги реєструвати такі договори в державних органах.

Проте ситуація може змінитися, як заявляла народна депутатка Олена Шуляк, в Україні готують регулювання ринку оренди житла. Зокрема, планується зобовязати власників реєструвати договори оренди, інакше значні штрафи.

Експерти наголошують, якщо держава запровадить просту модель оподаткування, наприклад 5% без необхідності реєструвати ФОП і з мінімальною бюрократією, значна частина ринку вийде з тіні добровільно.

Як законно здавати житло вже зараз

На сьогодні існує три основні варіанти:

1. Фізична особа (не ФОП). Потрібно буде заплатити податок близько 23% від доходу. Найпростіший у плані формальностей, але фінансово невигідний.
2. ФОП другої групи не платить податок у відсотках від доходу. Він сплачує фіксований єдиний податок (1300 – 1600 грн) і обовязковий ЄСВ (1760 – 2000 грн).Чим вищий дохід, тим менша частка доходу йде на податки, тому ця група стає вигідною при середніх і високих орендних платах. При дуже низькій орендній платі фіксовані платежі можуть становити значну частку доходу, тому в такому випадку друга група менш економічно вигідна.
3. ФОП третьої групи сплачує 5% єдиний податок від доходу плюс 1,5% військовий збір. Разом податкове навантаження становить 6-6,5% від доходу, незалежно від розміру доходу. Ця група зазвичай найвигідніша для здачі квартир, бо податок пропорційний доходу, а ЄСВ можна не платити, якщо є офіційна робота.

Таким чином, гучні заяви в соцмережах часто маніпулюють фактами. Кримінальна відповідальність за несплату податків із оренди це виключення, а не правило, і можлива лише за дуже великих сум. Конфіскація житла без попередніх штрафів і судових рішень, це також міф.